疫情可令租約提早終止或減租？

疫情可令租約提早終止或減租？ 香港\蘇文傑律師 https://inews.hket.com/article/2662933/%E3%80%90%E6%B3%95%E5%BE%8B%E8%BF%B7%E6%80%9D%E3%80%91%E7%96%AB%E6%83%85%E5%8F%AF%E4%BB%A4%E7%A7%9F%E7%B4%84%E6%8F%90%E6%97%A9%E7%B5%82%E6%AD%A2%E6%88%96%E6%B8%9B%E7%A7%9F%EF%BC%9F 新冠肺炎大流行，香港實施了一系列防疫措施，包括旅遊管制及對入境人士強制檢疫14日等，以防止疫情持續爆發。最近不少租戶讀者於Facebook專頁留言，指由於業務受影響而生意銳減，對活動場所、辦公室及店舖需求下降。不論是住宅用戶或商業租客，他們主要關注是能否以疫情大爆發為理由而提早終止租約，或要求業主減租直至疫情緩和。那麼，提早終止租約或減租有甚麼法律依據？ 「不可抗力」 一些租約或會載有「不可抗力」條款（Force Majeure Clause）。「不可抗力」條款的作用，一般是容許租約雙方在發生其「控制範圍以外」事件時，可以一、毋須即時履行租約；二、容許租約雙方暫停或延遲履行租約；三、提早終止租約；或四、完全或局部暫停支付租金。 英國有案例（Thames Valley Power v Total Gas & Power）指出，經濟衰退或市場惡化可能不被視為「不可抗力」。租約雙方需是「實質上或法律上不能履行合約」，而不是「比較困難或利潤較低」。參考該案，租約雙方能否就新型冠狀病毒疫情引用「不可抗力」條款，取決於條款的釋義及相關考慮因素： 1.「不可抗力」條款的範圍是否涵蓋緊急事故、包括全球流行病； 2.是否需要由當局發出確認發生「不可抗力」事件的證明書； 3.租約方是獲免除履行合約，還是完全或局部暫停支付租金？ 「合同受挫失效」 假如租約沒有「不可抗力」條款，租約是否可依據「合同受挫失效」（Frustration），從而可予終止？ 香港在（Li Ching Wing v Xuan Yi Xiong [2014]）案例中，租客租住的單位在沙士期間，被衞生署發出隔離令而無法居住約2星期。租客以其簽訂為期2年的租約受挫失效為理由要求終止租約。法院認為，相對於2年的整體使用期，約2星期只佔小部分。盡管「沙士」爆發是無法預見，但並無重大改變未完成的租約性質。因此，法院駁回租客要求終止租約的申索。 寬減租金 至於租戶能否要求寬減租金，需要視乎租約是否載有「寬減租金」條款（Rent Reduction Clause）。假如條款並不涵蓋經濟環境或公共衞生等情況，租戶可能難以通過行使減租條款而獲租金寬減。 租約雙方之可行方案 因此，基於上述法律考慮，租戶可嘗試與業主直接磋商，以達成新安排（包括因應最新營商環境而要求租金寬減）；或進行調解（Mediation）而提早完成租約；或就未來疫症風險購買相關保險。