在當前疫情下，香港租戶在何種程度上可援引不可抗力條款

在當前疫情下，香港租戶在何種程度上可援引不可抗力條款？（摘要） Damien Laracy（香港律師） Nicole Wong（香港律師） http://www.hk-lawyer.org/tc/content/%E5%9C%A8%E7%95%B6%E5%89%8D%E7%96%AB%E6%83%85%E4%B8%8B%EF%BC%8C%E9%A6%99%E6%B8%AF%E7%A7%9F%E6%88%B6%E5%9C%A8%E4%BD%95%E7%A8%AE%E7%A8%8B%E5%BA%A6%E4%B8%8A%E5%8F%AF%E6%8F%B4%E5%BC%95%E4%B8%8D%E5%8F%AF%E6%8A%97%E5%8A%9B%E6%A2%9D%E6%AC%BE%EF%BC%9F%EF%BC%88%E6%91%98%E8%A6%81%EF%BC%89 冠狀病毒疫情持續，嚴重影響香港經濟。香港是全球最昂貴的商業房地產市場之一，許多企業難免想知道，在困難而不確定性的情況下，援引不可抗力條款的可能性。 何謂不可抗力條款？ 商業合同通常包含不可抗力條款，以處理某些(通常當事方不能控制的)事件，這些事件可能會嚴重破壞當事方履行合同義務的能力。發生此類不可預見的事件時，當事方可以援引不可抗力條款，拒絕履行合同。 誰可援引不可抗力條款？ 尋求援引不可抗力條款的一方必須符合以下要求： 1. 首先，當事方必須確保合同包含不可抗力條款。若然沒有明確的條款，當事方不得暗示合同中有不可抗力條款。然而，有些合同可能包含不可抗力條款，但沒有註明「不可抗力」字眼。為了確定是否存在等效條款，當事方可以尋找以下特徵： a. 觸發事件的定義，例如「超出合理控制範圍的事件」，以及屬於該定義事件的不完整清單，例如戰爭、天災； b. 觸發事件發生後，當事人必須遵循的手續；和 c. 觸發事件發生的後果；通常的後果包括延長時間或解除全部/部分合同義務。 2. 希望援引不可抗力條款的當事方必須確定該條款的範圍，並證明當前的事件符合不可抗力事件的定義。 3. 當事方必須證明不可抗力的事件超出其控制範圍，並不可預見地阻止或延遲了合同義務的履行。不可抗力事件與未履行合同之間的因果關係至關重要。 4. 當事方必須證明已採取一切合理步驟來減輕不可抗力事件的影響。 5. 當事方必須證明已遵守不可抗力條款中規定的相關通知形式。由於通常會有通知的時間限制，因此強烈建議各方及時進行。 雖然冠狀病毒疫情的影響重大而難以預計，是否構成不可抗力事件仍取決於條款本身，租戶應謹慎審閱，必要時應尋求法律協助，以確保各方利益受到保障。 主要障礙在於上述第三個要求。租賃協議中租戶的主要合同義務是按照條款支付租金。根據不可抗力條款的既定原則，並非僅因為當事方在簽署協議難以履行義務，就能解除合同。因此，若沒有出現極端事件(例如政府命令關閉場所一段相當長的時間以作隔離疫檢)，租戶不太可能援引不可抗力條款來避免履行租賃協議。 可以普通法的合同落空原則替代嗎？ 若不能援引不可抗力條款，普通法的合同落空原則或可為租戶提供一些紓困。根據這個原則，「合同形成後發生某種事情，使在物理上或商業上無法履行合同，或把義務變為與簽訂合同時承諾的義務完全不同時」，可解除合同。然而，合同落空的範圍很窄，使用的門檻亦很高。同樣地，並非僅僅因為難以履行合同，就能使用落空原則。 違反租賃協議的後果 若租戶拖欠租金，但無法援引不可抗力條款或合同落空原則，則構成不法拒絕履行租賃協議，業主有權要求賠償。除了租金和保證金，在某些情況下還可要求賠償剩餘的未到期租賃的租金。因此，租戶若打算援引租賃協議中的不可抗力條款，建議尋求獨立的法律意見。 Damien Laracy（合夥人） Nicole Wong（合夥人） Hill Dickinson Hong Kong 編者按：這是一篇名為《勝者自慎—香港法院駁回逾期執行仲裁裁決的企圖》("To What Extent Can a Hong Kong Tenant Rely on a Force Majeure Clause in the Current Coronavirus Outbreak?")的文章摘要，該文章通過《香港律師》電子報分發，並於2020年3月張貼在《香港律師》

疫情可令租約提早終止或減租？

疫情可令租約提早終止或減租？ 香港\蘇文傑律師 https://inews.hket.com/article/2662933/%E3%80%90%E6%B3%95%E5%BE%8B%E8%BF%B7%E6%80%9D%E3%80%91%E7%96%AB%E6%83%85%E5%8F%AF%E4%BB%A4%E7%A7%9F%E7%B4%84%E6%8F%90%E6%97%A9%E7%B5%82%E6%AD%A2%E6%88%96%E6%B8%9B%E7%A7%9F%EF%BC%9F 新冠肺炎大流行，香港實施了一系列防疫措施，包括旅遊管制及對入境人士強制檢疫14日等，以防止疫情持續爆發。最近不少租戶讀者於Facebook專頁留言，指由於業務受影響而生意銳減，對活動場所、辦公室及店舖需求下降。不論是住宅用戶或商業租客，他們主要關注是能否以疫情大爆發為理由而提早終止租約，或要求業主減租直至疫情緩和。那麼，提早終止租約或減租有甚麼法律依據？ 「不可抗力」 一些租約或會載有「不可抗力」條款（Force Majeure Clause）。「不可抗力」條款的作用，一般是容許租約雙方在發生其「控制範圍以外」事件時，可以一、毋須即時履行租約；二、容許租約雙方暫停或延遲履行租約；三、提早終止租約；或四、完全或局部暫停支付租金。 英國有案例（Thames Valley Power v Total Gas & Power）指出，經濟衰退或市場惡化可能不被視為「不可抗力」。租約雙方需是「實質上或法律上不能履行合約」，而不是「比較困難或利潤較低」。參考該案，租約雙方能否就新型冠狀病毒疫情引用「不可抗力」條款，取決於條款的釋義及相關考慮因素： 1.「不可抗力」條款的範圍是否涵蓋緊急事故、包括全球流行病； 2.是否需要由當局發出確認發生「不可抗力」事件的證明書； 3.租約方是獲免除履行合約，還是完全或局部暫停支付租金？ 「合同受挫失效」 假如租約沒有「不可抗力」條款，租約是否可依據「合同受挫失效」（Frustration），從而可予終止？ 香港在（Li Ching Wing v Xuan Yi Xiong [2014]）案例中，租客租住的單位在沙士期間，被衞生署發出隔離令而無法居住約2星期。租客以其簽訂為期2年的租約受挫失效為理由要求終止租約。法院認為，相對於2年的整體使用期，約2星期只佔小部分。盡管「沙士」爆發是無法預見，但並無重大改變未完成的租約性質。因此，法院駁回租客要求終止租約的申索。 寬減租金 至於租戶能否要求寬減租金，需要視乎租約是否載有「寬減租金」條款（Rent Reduction Clause）。假如條款並不涵蓋經濟環境或公共衞生等情況，租戶可能難以通過行使減租條款而獲租金寬減。 租約雙方之可行方案 因此，基於上述法律考慮，租戶可嘗試與業主直接磋商，以達成新安排（包括因應最新營商環境而要求租金寬減）；或進行調解（Mediation）而提早完成租約；或就未來疫症風險購買相關保險。