論民法第一六六條之一施行後公證人在不動產交易制度之角色
論民法第一六六條之一施行後公證人在不動產交易制度之角色
周家寅 公證人
一、前言
民國八十八年四月二日立法院院會三讀通過「民法債編部分條文修正案」及「民法債編施行法修正案」，增刪修廢條文高達二百三十四條，其中包括定型化契約顯失公平者無效，及未定期限或其期限逾五年之不動產契約未經公證者不能用來妨礙不動產買賣或強制執行等條文規定，亦包括民法第一六六條之ㄧ不動產交易須經公證等規定在內。值此消費者意識高漲，購屋糾紛卻居每年消費糾紛榜首的時刻，民法債編修正案通過，更突顯不動產交易與消費者保護是社會大眾和建築業者都關注的議題。據統計，各類交易糾紛案件中以購屋糾紛為最大宗，雖有公平交易法、消費者保護法、民法及刑法等可供保障住宅交易安全，但紛爭尚需透過司法判決處理，未能針對房地產之特性作專業有效的處理。況且購屋大眾往往視上法院纏訟為畏途，致常被迫放棄自己的權益。而每次交易糾紛所牽涉的金額動則數萬元到數百萬元，對於交易相對人造成許多困擾與財產損失。[1]民法第一六六條之ㄧ關於不動產之移轉、設定或變更應先經公證人作成公證書再送公示登記之重要立法，遂在此社會背景下應運而生。[2]
我國民法第七五八條第一項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」意即不動產物權變動事項應記載於地政機關之登記簿中，藉由公示方法以為表彰，使當事人與第三人均得自外部認知其存在及內容，否則在此不動產物權變動頻繁之今日，將造成不動產交易上之紛擾，無以保障交易之安全。此「登記生效要件主義」或稱「物權公示原則」即指物權因法律行為而變動時，必須要有在客觀上足以使人查知物權變動的公示方法，始能發生物權變動，而不動產即以「登記」為其公示方法。
既然依土地法所為之不動產物權登記具有公示力與公信力，登記之內容自須正確真實，以確保人民之財產權及維護交易之安全。我國的不動產公示登記制主要係沿襲自德國之「權利登記制」(title registration system)，兼採澳洲之托崙斯登記制(Torrens
registration system)[3]，而與此不動產公示登記制相呼應者，即我國參考德國民法、瑞士債務法之立法例，於民國八十八年所增訂之我國民法第一六六條之一第一項規定：「契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者，應由公證人作成公證書。」與此相呼應的是，立法院已於民國九十八年一月十二日 三讀通過民法物權編之修正條文，將以往實務上多視為物權契約書面之民法第七六○條規定刪除，另於民法第七五八條第二項規定應以書面為之。其立法理由即表明：「不動產物權之得、喪、變更之物權行為，攸關當事人之權益至鉅，為示慎重，並便於實務上作業，自應依當事人之書面為之，現行條文第七六○條之「書面」，究為債權行為，或為物權行為，適用上有不同見解，爰增訂第二項，並將上述第七六○條刪除。又此所謂「書面」，係指具備足以表示有取得、設定、喪失或變更某特定不動產物權之物權行為之書面而言。如為契約行為，須載明雙方當事人合意之意思表示，如為單獨行為，則僅須明示當事人一方之意思表示。至以不動產物權變動為目的之債權行為者，固亦宜以書面為之，以昭慎重；惟核其性質則以於債編中規定為宜，第一六六條之一第一項已明定契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者，應由公證人作成公證書。併此敘明。」也就是說，我國民法的規定會將不動產公示登記實務導向如同德國一般，於雙方當事人買賣契約書聲請公證同時，並為不動產所有權讓與合意之表示。[4]
從德國、瑞士及法國及大部分同採拉丁公證制度國家的實踐上來看，公證人即是介入導致不動產物權變動之原因法律行為的重要角色，而藉由公證人對這些法律行為之審查並作成書面(公證書)，證明不動產公示登記的法律原因上之真實性及正確性。[5] 以法國為例，法國公證人業務中不動產交易所占比例是相當高的，公證人作成之公證書約有七成是關於不動產的，而其中又有半數是關於不動產交易的。對於法國公證人承辦之案件類型以不動產交易公證為主，法國學者Jean Hauser 明確指出，一般的買賣契約固然可選擇以公證書或私文書作成，但此一原則立即會受到的限制即是：不動產買賣契約因實務上須經公示登記故必須有公證書之作成。另方面不動產涉及的法律關係通常較一般買賣複雜，規範不動產買賣之法令亦多且時有更新，故有必要讓專精於法律的公證人參與不動產買賣契約之作成。[6]
二、權利登記制與不動產交易公證
(一)不動產信託登記與契據公證
學者王文宇認為：「我國土地登記制度乃權利登記制兼採澳洲托崙斯制。其最主要之兩大特色為：第一，形式上之特色，土地登記簿加以格式化。第二，實質上之特色，對於土地登記事項，登記機關應為實質審查，且該土地登記事項有公信力。而信託關係在我國現行登記實務上必然會遭遇兩大難題：第一，由於我國土地登記簿皆為格式化，信託登記尚無其專屬之登記欄位。第二，信託登記時，登記機關對於信託登記之內容應否以及有無足夠之專業能力加以實質審查。這是目前信託登記在現行實務上所面臨之兩大難題。」[7]
關於前述信託登記的第一大難題，內政部於民國90 年9 月1 4 日修正發布土地登記規則，增訂第九章土地權利信託登記專章作為信託登記之法令依據後，即於91 年2 月2 1 日台內中地字第910083242 號函廢止民國85 年發布之「土地權利信託登記作業辦法」，使信託登記規定回歸土地登記規則中。由於信託登記乃配合民國85 年信託法公佈後所成立之新登記類型，故內政部陸續發布相關解釋函令，使實務上公示登記機關有所遵循，俾便於執行。而信託法公佈前，依土地登記規則有關登記處理程式之規定，申請登記案件經審查無誤後，應即登載於登記簿，故我國土地登記資料以土地登記簿所載內容為準。然而土地登記規則增訂土地權利信託登記專章後，依土地登記規則第一百三十條規定，信託登記，除應於登記簿所有權部或他項權利部登載外，並於其他事項欄記明信託財產及委託人身分資料，信託內容詳信託專簿，即信託登記除以土地登記簿為準外，尚須參考信託專簿之內容，形成土地登記簿與信託專簿相輔相承之雙登記簿制。
關於信託登記的第二大難題，即在原本以權利登記制為主之土地登記制度下，登記機關僅審查公定契約書(公契)；然而信託登記性質屬契據制之登記，登記機關是否有法律專業能力審查債權契約（私契），即生疑義。而在民法第一六六條之ㄧ施行後，因該等契約可能不再區分公契與私契，均得由具備法律專業之公證人草擬契約內容、提供法律諮詢、闡明法律關係、審查證明文件並據以作成公證書，前述難題應可順利解決。
(二)公證書在權利登記制中扮演之功能
1. 公示功能
我國在民法第一六六條之ㄧ施行後，所有涉及不動產物權之移轉、設定或變更的契約文書均須公示，才能對抗第三人，而原則上只有作成公證書才能得到公示之登記。在大部分拉丁公證制度國家，所有涉及不動產物權移轉或創設之文書都須經過公示，且也只有公證文書可以得到公示，也就是說公示是公證人獨有的權力，此係出於公示的重要性及技術性，以及對當事人交易安全的考量。公證人在公證完成後可以逕行辦理不動產權利公示登記手續，是因為實務上認為公證人得到當事人默示的授權(mandat tacite)。而公證人在辦理公示登記過程中，要嚴格遵守繁複的法律規定，俾使負責不動產公示登記的行政機關受理公示之申請。
我國民法第166 條之1 之規定係參照德國民法第313 條第1 項及瑞士債務法第216 條第1 項之法例而來，但實際上德國所採的形式主義之不動產公示登記制度與法國所採的意思對抗主義之不動產公示登記制度，均與公證人制度配套施行。以德國實務來說，債權契約、所有權移轉之物權合意、利害關係人同意之承諾以及登記申請，通常會在公證人面前以同一份公證書作成。亦即不動產登記官員只進行形式審查，由公證人以公證之形式代替登記官員對不動產物權變動之原因行為完成實質審查，且若由公證人對物權變動之原因行為進行公證，法律並允許公證人代理申請人向登記機關提出登記申請。
若我國民法第166 條之1 開始施行，雖在我國相關法令未明確肯認民間之公證人得代理申請人向登記機關提出登記申請之情形下，對公證人擔任不動產權利變動之形式或實質審查者之角色並無影響，上述登記申請案件仍可由當事人或土地登記專業代理人為之，公證人可以專職擔負不動產交易法律行為實質審查之預防法學專家角色。
2.保護當事人意思之功能
在某些場合，當事人必須辦理公證，否則其法律行為無效。此時法律規定要透過公證的形式使法律行為取得效力。而公證書之所以要保護當事人的意思，通常是考慮到該法律文書的重要性及其技術性。
法律文書(如不動產買賣契約)往往涉及人民之重大權益，因此當事人在做出要約或承諾之前，應聽取一位法律專家、一位不偏不倚的法律人的建議。公證書正是以法律專業人士的介入為特性；它不同於私文書，因為私文書可以由當事人自行擬定、不需要中立的專業人員的協助。公證書即是由於有中立的公證人的能力來加以確保其品質，公證人不同於律師，屬於依法令從事於公務之人員，因此有義務向當事人雙方同時提供建議。法律文書技術性高即需要專業人士的介入，公證人的專業素質可確保文書獲致全面的法律效力，也就是說公證人必須擔保其辦理的文書之有效性。[8]
3.賦予文書證明力與執行力之功能
(1)公證人賦予文書證明力與執行力的比較法上觀察
義大利民法第一三一七條規定：「公證書，在有主張係偽造之聲明提出前，為各項約定及公證人所證明之事實證據。」土耳其民事訴訟法第二百九十五條規定：「公證人依職權作成之公證書，在有偽造之聲明以前，為一種絕對之證據。」法國民法第一三一九條第二項亦有相同之規定，即公證書之執行力，在以偽造證書為本訴或附帶之訴提出告訴之情形，始有可能動搖而停止執行，否則公證書有完全之證明力（force probante）與執行力（force exécutoire）。[9]相較之下，英國公證書的證明力尚未有明確之規定，判例見解亦未統一，一般而言公證書所載發生於英國本土之事件尚不能構成該事件存在之充分證據，為證明上述事實，尚需公證人出庭作證。但拉丁公證制度國家之公證書在英國卻同時有證明力與執行力。[10]故由此可知，採拉丁公證制度之國家，公證書倘非出於偽造者，原則上有完全之證明力。[11]
公證人要就法律行為作成公證書，必須在公證人職務範圍內，且負有絕對義務遵從當事人之真意而非取代其真意作成公證書，並在實體法規定與衡平原則間取得協調，此即為公證人受當事人真意拘束與訴訟上法官得自為決定不受拘束之區別。是故就法律行為作成之公證書，應賦予法律行為真意之一致性並使法律行為具有較完全的法定形式（forme juridique）。而此所謂之法定形式就是使經公證之法律行為具有以下四種特質來突顯「公證之真實性」（authenticité notariale）：一是特定日期，二是證明力，三是執行力，四是文件之保存。[12]法國學者Jean Rioufol與Françoise Rico認為，經公證之文書（acte notarié）有「近乎絕對之證明力」（force probante quasi absolue），因為公證人係扮演「經宣誓之公務員」（agent assermenté）的角色，故任何人不應質疑其證明之內容。[13]而法律行為作成之公證書其證據力之範圍涵蓋下列五類事實：一是當事人的資格與身分；二是簽名；三是公證書作成之時間地點；四是當事人在公證人面前完成之法律行為；五是當事人間達成合意之條款本身。但要補充的是，公證人不予證明也無權證明的是當事人在公證人前之精神狀況（état mental）。[14]
(2)我國公證文書證據力與執行力之法律依據與學說
公證書依我國公證法第三十六條之規定，不論法院或民間公證人所制作者，均為公文書，因而依民事訴訟法第三百五十五條第一項規定應推定為真正，於訴訟上具有形式之證據力。至於法律行為作成公證書之實質證據力，我國民事訴訟法上之學說，大致符合前述比較法上之結論。如我國學者高瑞錚認為，公證書如屬勘驗文書，茍其成立真正，並足以證明應證之事實者。法院僅得就該文書之記載，斟酌應賦予其何種事實上法律價值，亦即僅有如何解釋之問題，而不得再依自由心證。[15]我國學者賴來焜亦贊成上開之見解。[16]我國學者陳彩霞亦指出，公證人依民法第一千一百九十一條之規定所作成之遺囑，即屬於記載有私法上效力之法律行為之公文書，性質上為勘驗文書，對任何人均有完全之證據力，法院判斷證據力時，應受有拘束，不得行其自由心證。[17]
依公證法第十三條之規定，當事人請求公證人就某些法律行為作成之公證書，有載明應逕受強制執行者，得依公證書執行之。我國強制執行法第四條第一項第四款亦規定，依公證法規定得為強制執行之公證書屬強制執行法上之執行名義。在不動產交易實務上，例如就不動產買賣價金或其違約金之交付，若有載明特定之條件或期限及明確之金額，公證人得依法作成有強制執行效力之不動產買賣契約公證書，可以更確實保障買賣雙方之法律上權益。
三、不動產公示登記與法定強制公證
(一)不動產交易公證—公證活動之核心領域
公證活動的核心領域（core area of notarial activity）旨在預防紛爭及減輕訟源，係指對第三人提供中立建議及服務之法律行為公證，及經公證法律行為之執行，例如不動產公示登記或商業登記。在公證的過程中公證人與當事人諮談，詳細討論有疑義之點，試圖達成平衡相關對立之利益的合理共識。而藉由公證人作成公證書，公證人可以確保避免發生法律紛爭。[18]
(二)不動產交易中的自願公證與強制公證制度
就公證制度介入不動產交易領域就介入方式而言，可以有两种途径：一种是法定强制介入，一种是自愿选择介入。之方式而言，可以有兩種途徑：一種是法定強制(mandatory)介入，一種是自願(voluntary)選擇介入。 法定强制介入，主要是指将不动产物权变动的债权契约确定为法定公证事项，非经公证不能生效。法定強制介入，主要是指將不動產物權變動的契約確定為法定公證事項，非經公證不生效力。例比如，德国民法典第313条规定：当事人一方以转让或者受让土地所有权为义务的合同，需经公证人公证，否则合同无效。如，德國民法典第三一一b條第一項規定：「當事人一方以轉讓或者取得土地所有權為義務的契約，需作成公證書。」又如，瑞士债务法第216条规定：以不动产为标的物的买卖合同，须经公证始为有效。又例如，瑞士債務法第二一六條規定：「以不動產為標的物的買賣契約，須經公證始為有效。」另瑞士民法典第六五七條第一項規定︰「移轉不動產所有權之契約，不經公證，無拘束力。」。義大利民法典第二六五七條規定，如果未按照判決、公證書或有簽字認證或司法認證的私文書進行登記，則登記不得進行。法國民法典第一六○一之二條規定，不動產的所有權轉移，依公證文書確認不動產完工而當然發生，所有權轉移之效力追溯至買賣成立之日。而在葡萄牙民法典及公證法典，不動產買賣(葡萄牙民法典第八七五條)、不動產贈與(葡萄牙民法典第九四七條)、不動產之租賃(葡萄牙民法典第一千零二十九條)及設定或移轉不動產之物權之行為(葡萄牙公證法典第八十九條)，均規定要由公證人作成公證書。[19]
也就是说，在法定强制方式介入的情况下，公证具有法律行为成立要件效力。也就是說，在法定強制方式介入的情況下，公證具有法律行為成立要件效力。 自愿选择介入，主要是指当事人在订立不动产物权转让合同时，可以根据自愿办理公证，但物权法应当明确当事人选择公证形式之后，在办理登记之前不得变更或撤销，在自愿选择方式介入的情况下，重在强调公证的证明效力，而非法律行为成立要件效力，公证与合同是否有效无涉。自願選擇介入，主要是指當事人在訂立不動產物權轉讓契約時，可以根據自願辦理公證，重在強調公證的證明效力，而非法律行為成立要件效力，公證與否與契約是否有效無涉。很显然，在这两种方式中公证介入的程度是不一样的，法定强制方式要比自愿选择方式介入得要深一些。需要强调的是，公证制度无论以哪种方式介入，都是以尊重当事人的意愿为前提的，不仅没有影响和妨碍当事人的意思自治，而且还促进和保障了意思自治的实现。但公證制度無論以何種方式介入，都以尊重當事人的意願為前提，不僅沒有妨礙當事人的契約自由，還促進和保障了契約自由的實現。歐洲公證法學者常引用德國法學家耶林(Rudolf von Jhering)的名言來說明公證對自由的保障，即強制公證的這種形式或程序要求，是「恣意專橫不共戴天的敵人，是自由的孿生姐妹。」[20]
具體而言，在法國，公證制度允許一位以上的公證人參與不動產交易之公證程序，尤其是所涉及之不動產價額較大時，當事人各方(出賣人與買受人可能均不只一人)可以基於過去經驗所產生之特殊託付及信賴而自由選擇其屬意之公證人參與公證程序。[21]
不動產交易契約公證之強制性在歐洲有其悠久之法制史背景，在法國1803 年公證法制定時之「法案評議委員會」（Tribunat）報告中即明確指出：
從比較法觀點來看不動產買賣契約之強制公證規定，可由以下國家之法律規定得知其梗概:
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國家
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法律
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條文規定
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阿根廷
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民法(Código Civil)
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第1184條
強制公證
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比利時
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比利時民法(Code Civil
Belge)
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第1582條
自願公證
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巴西
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民法(Código Civil)2002年1月10日第10.406號法律
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第108條
強制公證
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法國
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民法(Code Civil)
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第1582條
自願公證
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德國
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民法(BGB, Bürgerliches Gesetzbuch)
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第311b條第1項
強制公證
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墨西哥
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墨西哥聯邦特區(Distrito
Federal)民法(Código Civil)
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第2316-2322條
強制公證(有例外)
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葡萄牙
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民法(Código Civil)
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第875條
強制公證
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波多黎各
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1930年波多黎各民法(Código Civil de Puerto Rico)
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第1232條
強制公證
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西班牙
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(Código Civil Español)
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第1280條
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瑞士
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債務法
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第216條
強制公證
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台灣
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民法
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第166條之1
強制公證
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雖然法國和比利時的民法第1582條規定不動產買賣契約可以由當事人選擇自願公證，但在實務上，法國不動產買賣契約為了要取得公示可對抗第三人之效力，法國1955 年1 月4 日第55-22 號關於土地公示改革之命令（Décret portant réforme de la publicité
foncière）第四條第一項規定，為對抗第三人應公示之不動產物權變動應由公證人作成公證書，因繼承所發生之物權變動亦同。比利時1851年12月18日 之法律亦有相同之規定。不僅是以上表列之國家採取不動產交易的強制公證制度，大多數拉丁-日耳曼(Latin-German)國家之法律均規定不動產買賣契約未經公證人作成公證書前不生效力，而這種公證人在不動產交易中的獨占性(monopoly)是由各國民法上「強制公證介入」(mandatory
notarial intervention)之規定與公證法上之「定額條款」(numerus clausus)[24]所建構而成，其目的是為了確保公證人角色上之無私性與職務上之純潔性。[25]傳統上對於獨占權(monopoly
right)的批判多認為其會使市場蒙受運作無效率的損失，由於沒有其他服務提供者競爭的威脅，有獨占權的服務提供者會提供較少的服務且變成價格的決定者，在消費者能支付的限度內將費用極大化。但荷蘭學者Roger
Van den Bergh及Yves
Montangie指出，這樣的批判在公證人職業是不成立的，因為拉丁公證制度的國家會規範有獨占權之公證人有提供服務的義務(參照我國公證法第十五條第一項)[26]，故公證人沒有減少提供服務的可能性。再者，公證費用是由政府制定的，公證人沒有增加費用的空間(參照我國公證法第一○八條)。[27]故可知即便民法第一六六條之ㄧ賦予我國公證人某些不動產交易上之獨占權，因有公證法既有的規制，其獨占權是在保護公權力行使之純潔性與公平性，故不致於產生弊端。
四、公證人在不動產交易制度之角色與責任
(一)公證人的法律角色
1.公職擔負者的角色
公證制度最發達之法國，於1945年11月2日 第45-2590號關於公證法令之條例（Ordonnance relative au statut du notariat）第一條規定﹕「公證人為公職官員（officiers publics），其設置係為了受理文書或契約基於當事人必須或自願而附綴於公證文書後以賦予其真實性，並確定作成日期，保存文書，交付副本及抄本。」法國或比利時公證法制對公證人使用「公務員」（officier public、fonctionnaire
public）之角色定位，其意義在於賦予公證人「執行公務者」（personne exerçant fonction）之職責，但無公務員行政等級（如我國公務員之官等及職等）之適用。[28]我國現行公證法修正草案總說明第二條明確界定：「本法所定民間之公證人，介於自由職業與一般公務員之間，就其執行公、認證事務而言，係依法令從事於公務之人員（刑法第十條第二項之最廣義公務員），但不受國家俸給，自行收取法定報酬，與公務員人事法律上之公務員不同。」故為確立民間公證人特殊的法律地位，我國參照拉丁公證制度之體制，於公證法第二十四條第一項明定民間之公證人為司法院依法遴認從事法定公證事務之人員，性質上屬於最廣義之公務員。而法院公證人為一般公務員，屬司法人員人事條例第四條第三款所稱之其他司法人員。
2.法律顧問的角色
以我國現行公證法之精神，公證人於辦理公認、證事務時，就有關法律行為與私權事實，不僅為形式上之審查，並應在實質上提供諮詢服務，消除一切可能引起紛爭的因素，即可謂公證人擔負著法律顧問的角色。公證人雖與律師同負有「諮詢義務」（devoir de conseil），但公證人的諮詢義務是「證明真實」（authentification）此一主義務之補充，其方法則是除了自形式上探求請求人之真意及事實真相外，並提出各項法律上之「闡明」（illustration），向當事人說明其行為之法律上效果，以充分發揮保障私權、預防訴訟的功能。[29]
以法國為例，不動產的買賣基本上均由公證人做成公證書，公證人扮演之角色絕不僅限於不動產資訊的蒐集，而是將該資訊做法律上之剖析以確保不動產買賣事實上與法律上之妥適性（conformité des faits et du droit），給予當事人法律保障。從法國不動產買賣中公證人扮演之角色對應到我國可知，不動產物權之移轉、設定或變更除了涉及不動產本身的法令限制外，還有涉及民法上雙方之權利義務關係，例如常伴隨有共有、繼承、贈與或夫妻財產制等實質法律問題，若我國民法第一六六條之一開始施行，公證人可以在作成公證書時一併向當事人闡明其權義，作成公證書後由當事人或土地專業登記代理人持往地政機關辦理登記，而地政機關僅負形式審查義務。如此一來，我國民法第一六六條之一之施行，在僅增加當事人有限勞力、時間與費用之情形下，可以使普遍存在於法國、德國及瑞士等諸多拉丁公證制度國家或社會主義制度國家之不動產公證制度之良法美意得以真正地落實於我國，公證人的社會角色及司法上疏減訟源之「司法行政官」（administrateur judiciaire）以及「志願之裁判官」（magistrature volontaire)之角色也得以進一步確立。
3.公正無私的中立第三者
拉丁公證制度國家均要求公證人須謹守「公正無私原則」（Principle of impartiality)，以葡萄牙第26/2004號「公證人法」（Estatuto do Notário)第十三條規範「公正無私原則」（Princípio da imparcialidade)為例，其明定「公證人對各方當事人應保持公正無私；其不得為其中一方當事人之輔佐人(assessor；assessorar)。」[30]曾為葡萄牙殖民地的澳門，其1999年第66/99/M法令「私人公證員通則」（Estatuto dos Notários Privados)第十條亦明定「公正無私義務」（Dever
de imparcialidade)，規定「私人公證員在執行職務時須公正無私」。[31]另愛沙尼亞公證人法(Notaries Act)第二條第四項亦規定「公證人對因作成公證書致權益受有影響之各方當事人應保持公正無私及忠實。」[32]更詳盡地規範公證人之獨立性與公正無私的國家或地區為加拿大魁北克省之公證人倫理法(Code of ethics of notaries)，該法於第二章第五節第二十九條至第三十四條具體地規範公證人執行職務應遵守之獨立性與公正無私原則，例如:
(1)
公證人不得在執行公證職務時以損及其必要之獨立性、公正無私、客觀性或正直來促成當事人之合意。(公證人倫理法第29條之1)
(2) 公證人在任何情況下均應避免利益衝突。(公證人倫理法第30條第1項)
進一步地說，公證人的獨立性與公正無私是由公證人的職務上「不可兼任」（incompatibility)來確保的，原則上公證人不得兼任其他任何有給職，除非是與其自己資產的管理處分有關，反之，公證人可以兼充無給職的科學、出版、教學、專家證言或藝術工作。[34]而關於公證人不得兼任之公職或業務，我國公證法第三十七條第三項亦訂有明文，其立法理由即是在確保公證人職務地位上之中立性與公正性。以捷克法制為例，公證人是唯一要將公正無私列為其執業基本原則的法律諮詢專業。[35]反言之，律師在提供法律諮詢時並無遵守公正無私原則之義務，我國公證法第三十七條修法時修正理由亦有相同之闡述，明確指出公證人職業之公正性及中立性與律師職業恆代表對立兩造之ㄧ方不同。此可謂是民間公證人在法律職業角色上的獨特之處。
(二)公證人的責任
公證人在民法第一六六條之ㄧ施行後有其角色上的不可替代性，其原因在於公證人職務上已被法律賦予相當的義務與責任，可以說公證人在法律上之義務及責任及在法律職業倫理被要求者，遠較律師或地政士等職業團體為重。
1.公證人的刑事責任
(1)違反守密義務的刑事責任
我國刑法第三一六條規定:「醫師、藥師、藥商、助產士、心理師、宗教師、律師、辯護人、公證人、會計師或其業務上佐理人，或曾任此等職務之人，無故洩漏因業務知悉或持有之他人秘密者，處一年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。」而依我國公證法第三十三條第一項第一款之規定，公證人因故意犯罪受刑事裁判確定者，司法院應予免職。故可知公證人在法律職業倫理上被賦予非常高的道德標準。對於公證人就不動產交易等經辦事件之守密義務，公證法第十四條規定:「公證人、佐理員及助理人，除法律另有規定外，對經辦事件，應守秘密。」
也就是說，在不動產交易時，公證人依法必須為當事人保守職業秘密，否則將面臨刑事責任及懲戒責任。法國最高法院最近的一則判決指出公證人在辦理不動產買賣契約公證時，向出賣人隱瞞了買受人事先考慮好在買賣契約公證後隔日以遠超過賣價的價格轉售該不動產的消息。最高法院同意本案法官的判決，即「不允許公證人告訴不動產的出賣人其業務得知之買受人秘密，無論該不動產委託轉售之售價多少。」[36]
(2)公證人非親自執行職務之刑事責任
公證法第一百四十八條明定:「民間之公證人或候補公證人非親自執行職務，而將事務所、章證或標識提供與無民間之公證人資格之人使用者，處二年以下有期徒刑、拘役，或科或併科新台幣十五萬元以下罰金。」[37]在不動產交易公證的實務上，公證人面對當事人親自執行職務是最基本的要求，不能以任何理由違反此一原則，違反者亦有刑事責任及懲戒責任。
(3)公證人明知為不實之事項而記載於公證書上之刑事責任
臺灣高等法院花蓮分院八十九年度上更(二)字第二八號曾就法院公證人在機具公證的私權事實公證，明知為不實之事項而記載於公證書上做出判決，其判決理由中提到:「…爰審酌被告王○○身為法院公證人，竟貪圖小利，出賣執法人員之人格，嚴重辱及司法形象，被告蘇振明不循正當途徑營商，以賄賂公務員之方式牟取不法利益，敗壞司法風紀，所生危害重大等一切情狀，分別量處如主文所示之刑，並依修正前貪污治罪條例第十六條之規定宣告褫奪公權。被告王○○所收受之賄賂五萬五千元並應依法宣告追繳沒收。」最高法院最高法院九十二年度台上字第六六七○號判決。則就前開案例進一步指明其違法情事：「…王○○(公證人)明知宏達公司並無任何機具設備，亦未前往現場體驗，依規定不得予以公證，竟仍在公證書之公證之本旨及依據法條欄載明：「經前往表列機具存放地點體驗，確有如後附表列機具無訛」等語…」[38]
由上可知，對不動產交易事件而言，公證人於公證書上之記載必須為真實之事項始得據以形成公證書之文字內容，可以確保不動產交易文書之正確性，若有記載不實公證人應就其故意行為負刑事責任及懲戒責任。
2.公證人的民事責任
我國民間之公證人民事責任的法律上主要依據在公證法第六十八條第一項，不問故意或過失，只要違反職務上之義務，致他人之權利受損害者，公證人即負賠償責任。而應負民事責任的情形約可分為下列四種：
(1)公證人作成之文書不生公證效力：我國公證法第十一條第一項規定，公證人作成之文書，非具備本法及其他法律所定之要件，不生公證效力。公證人作成無效之公證書係出於故意或過失且致他人權利受有損害時，自構成職務上義務之違反，應依公證法第六十八條及國家賠償法負民事賠償責任。
(1)公證人作成之文書不生公證效力：我國公證法第十一條第一項規定，公證人作成之文書，非具備本法及其他法律所定之要件，不生公證效力。公證人作成無效之公證書係出於故意或過失且致他人權利受有損害時，自構成職務上義務之違反，應依公證法第六十八條及國家賠償法負民事賠償責任。
(2)就違反法令事項及無效之法律行為作成公證書：此為我國公證法第七十條所明定，即公證人不得就違反法令事項及無效之法律行為，作成公證書。公證人若違反前述義務，應負賠償責任。
(3)守密義務之違反：我國公證法第十四條規定，公證人、佐理員及助理人，除法律另有規定外，對經辦事件，應守秘密。民間之公證人違反守密義務時，除依公證法第五十五條第一項第一款，應付懲戒，並有刑法第三百十六條或第三百十八條之刑事責任。且守密義務之違反亦不免於民事責任，仍屬公證法第六十八條所稱之違背職務上義務之行為。
(4)闡明義務之違反：我國公證法第七十一條與民事訴訟法第一百九十九條第二項闡明權的規定類似，即公證人於作成公證書時，應探求請求人之真意及事實真相，並說明其行為之法律上效果；請求人對公證之內容有不明瞭、不完足或顯失公平者，應向請求人發問或曉諭，使其敘明、補充或修正之。若違反闡明義務時，公證人應負民事賠償責任。[39]
(3)守密義務之違反：我國公證法第十四條規定，公證人、佐理員及助理人，除法律另有規定外，對經辦事件，應守秘密。民間之公證人違反守密義務時，除依公證法第五十五條第一項第一款，應付懲戒，並有刑法第三百十六條或第三百十八條之刑事責任。且守密義務之違反亦不免於民事責任，仍屬公證法第六十八條所稱之違背職務上義務之行為。
(4)闡明義務之違反：我國公證法第七十一條與民事訴訟法第一百九十九條第二項闡明權的規定類似，即公證人於作成公證書時，應探求請求人之真意及事實真相，並說明其行為之法律上效果；請求人對公證之內容有不明瞭、不完足或顯失公平者，應向請求人發問或曉諭，使其敘明、補充或修正之。若違反闡明義務時，公證人應負民事賠償責任。[39]
綜言之，我國法院公證人的民事責任依國家賠償法的有關規定處理，而我國民間公證人之民事責任依公證法第六十八條規定僅限於侵權行為之損害賠償責任，亦即先由民間之公證人及由公證法第六十七條之個人責任保險及公證法第一百四十五條的補充責任保險所構成的雙重責任保險負賠償責任[40]，並兼採「有條件國家賠償責任」之原則，由國家負「補充性的國家賠償責任」[41]。
總結而言，公證人在不動產交易公證上違背職務時所負擔的刑事責任、民事責任及懲戒責任，其規範目的在於使公證人依正當法律程序行使國家公權力所賦予之職權，並應正確據實作成公證文書，故能符合不動產公示登記所要求之正確性，亦能維護或增進公示登記之公信力。
4.使不動產交易當事人得以核實納稅之責任
目前契稅條例已刪除不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因佔有取得所有權者應作成公契之規定，其修正目的，有將民法第一六六條之ㄧ書面(債權契約)和民法第七六○條的書面(物權契約)合而為一之目的[42]，並藉此使以往申報價格與實際交易價格不同之陋習得以改正，以公證的方式使不動產交易的契約經由公證人製作避免虛偽價格的申報，達到促使當事人核實納稅的目的。[43]從比較法的角度觀察，甚至在法國跟義大利，公證人在不動產交易時要負責向當事人徵收相關的國家稅賦，兼充著「稅賦徵收者」(tax collector)之角色，甚至要對稅務稽徵機關就其受理公證之不動產交易當事人所應給付之稅捐負連帶責任[44]，其做法應值得我國借鏡。
五、強制公證與不動產交易成本的比較法觀察
不動產交易依法須經公證人做成公證書，已為世界上大多數拉丁公證制國家所遵行實施多年，其對預防紛爭及紓減法院訟源之效果，自不待言。以法國為例，經公證之不動產交易，後來仍有訟爭者比例約僅為萬分之六。[45]美國律師基金會（American Bar Foundation）在1995 年的統計資料亦明顯地證明了在採拉丁公證法制之歐洲各國，經公證的契約發生訟爭之發生率低於千分之一，而在美國，私人間簽署之契約之訟爭發生率則比歐盟各國約高出四十倍至五十倍。[46]
有論者以為，若我國如同世界大多數拉丁公證制國家採行不動產交易強制公證制度，雖然避免了大多數法律上紛爭，卻會增加不動產交易成本。但根據世界銀行(World Bank)在2005年關於世界各國不動產交易的成本統計資料，採行拉丁公證制度的國家，德國的不動產交易成本(包括公證費用)為交易不動產價額的百分之四點二，瑞士的不動產交易成本為交易不動產價額的百分之一點四，義大利的不動產交易成本為交易不動產價額的百分之一點三，而反觀未採拉丁公證制度的英美法系主要國家，英國的不動產交易成本為交易不動產價額的百分之四點一，加拿大的不動產交易成本為交易不動產價額的百分之二，美國的不動產交易成本則為交易不動產價額的百分之零點五。[47]
若我國民法第一六六條之ㄧ施行後，我國的不動產交易成本中公證費用的部分，以一筆交易價額為新台幣五百萬元的不動產為例，公證費用約僅占交易不動產總值的千分之一，以價額為新台幣一千萬元的不動產為例，公證費用約僅占交易不動產總值的千分之零點六。[48]依相同的交易價額，法國的公證費用約占交易不動產總值的千分之五點五、德國的公證費用約占交易不動產總值的千分之二至二點五。[49]故可知我國公證人藉由民法第一六六條之ㄧ施行所能發揮之預防法律紛爭及紓減法院訟源功能，由其所提供之法律服務及所收取之法定報酬來看，相較於其他國家可謂是「務美價廉」。
我國學者蘇永欽即指出：「公證制度對於交易糾紛的防止有多少功能，或者只是徒然增加交易成本，還有待觀察，但大方向應該是正確的。」[50]我國民法第一六六條之一之規定顯然是已遵循此遠大方向而設，從德國、瑞士和法國的經驗來看，不動產物權變動在登記申請之前，公證人已經審酌引致不動產物權變動之法律行為或有關事實，登記機關僅須為形式審查，增強了該等法律行為之正確性及真實性，且使得當事人得以有限的交易成本增加達到法律紛爭之避免。
六、代結論—地政士與律師就公證人角色的不可兼任性
(一)地政士與公證人在不動產公示登記扮演之角色
以我國民法、公證法乃至於不動產公示登記法制均承襲德國法制來看，我國應如同德國一樣，公證人與不動產公示登記的關係必然是密不可分的。甚至在德國巴登-符騰堡州(Baden-Württemberg)，該州的土地登記簿事務由區公證人執行，公證人即相當於有區法院(Amtsgericht)所屬土地登記處(Grundbuchamt)之職能。[51]
德國民法典第一二八條明定：「法律規定應將契約作成公證書者，僅須公證人先將要約作成公證書，再將承諾作成公證書即為已足。」可以說公證書的作成(notarielle Beurkundung)是德國民法典中「最為嚴格之要式」 (strongest kind of form requirement)，結合了書面要式及「公的證明」 (official attestation)。[52]其適用在相當於我國民法第一六六條之一的情形，指的是契約中的所有條文由公證人作成公證書，其方式即是雙方當事人在與公證人為諮談後，在公證人面前為意思表示(主要是要約及承諾)，由公證人作成紀錄，並將契約條文在當事人前逐條朗讀後，得到雙方當事人之認可後，由雙方簽名，最後由公證人簽名並加蓋公證印記。[53]
德國的「土地登記簿法」(Grundbuchordnung 簡稱為GBO)第十五條關於「公證人的代理權推定」(Vollmachtsvermutung des Notars)定有明文:「若為登記所需之意思表示係由公證人進行公證或認證，則該公證人被視為有以申請權利人之名義申請登記之權利。」[54]我國在公證法於民國八十八年修正時曾考慮增訂此條文以配合民法第一六六條之ㄧ之增訂及其施行，但或許慮及修法賦予公證人有相當於地政士之權責後恐對地政士業務造成衝擊，故在公證法修法時並未通過。
但反過來看，地政士可以取代公證人在民法第一六六條之ㄧ施行後所擔負之角色嗎?對此問題我國學者謝哲勝有相當明確之見解，氏認為:
「在美國必須於具有律師資格的人或法律授權的人，才可執行法務事務(practice of law)，…我國地政士從事不動產買賣簽約事項，如就契約內容為意見的提供或諮詢，則已算是執行法律事務，…經考試取得資格的地政士，因並非經過民法全面的能力為考試，對不動產相關法律的瞭解都是片面的，不適於草擬契約條款或就契約條款提供意見，…一般情形，當事人都會增刪若干條款，此時由對法律瞭解有限的地政士辦理，難以防範糾紛的發生。…而現行公證人幾乎都是大學法律系畢業，律師也可轉任公證人[55]，公證人與律師素質相當，由公證人辦理不動產買賣等簽約事項，自然是比地政士適合。…因此，不動產買賣等契約事項應經公證人公證後，再請地政士代理辦理登記，對當事人才較有保障。」[56]
司法院對此亦採反對見解，反對理由主要有三：
1.依法執行見證契約、撰擬不動產契約、簽證及代理行政救濟、公證、非訟、提存、稅務等業務的律師、會計師、公證人，均需經相關專業領域高考及格，而地政士僅需通過普考，缺乏相關特殊知識、技能，恐將嚴重損害當事人權益。
2.若不動產交易經地政士簽證後，即免依民法辦理「公證」，不僅混淆「私文書」與「公文書」(公證書)的法律關係，公證制度也將形同虛設。司法院指出，公證制度乃國家行使公權力，賦予法院公證人或民間公證人，證明法律行為或私權事實的制度，其依法製作「公證書」，屬於「公文書」，並具強制執行效力，若因而致人民權益受損時，當事人不僅有異議、抗告等完整司法救濟管道，還可申請國家賠償。反觀經代書「簽證」的不動產交易契約，既不屬於「公文書」，即無從賦予強制執行效力，不合公證制度意旨。
3.若地政士對不動產契約或協議進行「簽證」後，即「推定簽訂人之身分為真正，並免辦公證」，恐引發「球員兼裁判」疑慮。
司法院強調，依民法及證據法則，代理人代表當事人行為時，應向法院提出當事人授權文件，才能推定確有此人身分，若代書辦理土地見證、公證或撰擬契約時，一經「簽證」及推定簽訂人身分，無異由代理人自己證明其代理權限與當事人身分，不僅欠缺公正性，對當事人雙方權益也難有周全保障。[57]
(二)律師與公證人在不動產交易扮演之角色
拉丁公證法制國家之律師是在「法律諮詢市場」（legal counseling market）中的傳統習得職業。律師的主要任務在於提供當事人諮詢及代表當事人出庭。[58]而在不動產交易中，承前所述，律師如同公證人有為其當事人提供法律諮詢的義務，但不同的是，公證人需同時擔負當事人「公正中立之法律諮詢者」（conseil désintéressé）以及基於當事人意願之「無私擬約人」（rédacteur impartial）角色。[59]故可以說公證人並不是任一方當事人的代表人，而是各方相關當事人的獨立且公正的諮詢者，意指公證人必須揭示契約中各方當事人之利害關係，為當事人的每一方謀求最佳利益及避免不利益，且公證人尤其要確保契約中弱勢一方免受不公平之不利益。故公證人中立性之違反也就該當於公證人職責之違反。[60]相反地，律師根本不被法律要求有所謂中立性，律師執行職務主要考量者係維護其委託人之利益，而無須考慮委託人在訴訟上對造之利益，故其可以是不動產交易中契約公證前程序中當事人的法律顧問或契約草擬者，與公證人的角色有別。
我國學者邱聯恭教授認為：「以民間公證人之準公務員身分為前提所承認之國家賠償責任制度，⋯因律師在職務功能上不應兼任公務員而為其所難容。⋯」[61]我國現行公證法第三十七條允許律師兼辦認證之規定，使律師在該認證案件得以民間公證人之頭銜執行認證業務，但不應混淆為律師亦得兼充公證人在民法第一六六之ㄧ施行後在不動產交易所扮演的角色，畢竟公證人作成公證書與律師兼辦認證還是有根本上的不同。回到律師兼辦認證的例子來看，公證法第三十七條第二項對律師辦理特定認證事件後，不得再受委任執行律師業務，其立法目的僅試圖解決公證人與律師角色中利害衝突之問題，但回到更上位的公證人與律師在法律職業上根本之差異性，似乎立法上不應使二者之角色有所混淆，也就是律師在拉丁公證法制國家不宜兼有公證人之頭銜而得辦理認證業務，而應僅允許職業間之互相轉換，亦即公證人可以轉任為律師，律師亦可以轉任為專職公證人。從前述之公證人與律師在職業角色上差異可知，雖同為法律專業，二者卻有本質上之不同，以拉丁公證制度來說，公證人並不適合兼任律師，律師亦不適合兼任公證人，卻可以彼此轉任，此觀諸採行拉丁公證制度各國，其立法多明確訂定律師不得兼任公證人，即可得知其立法上禁止兼任之不可相容性。
(三)小結
公證人是社會和諧的營造者，職業內容本有預防訴訟的功能，從事的就是「公證的公共服務」（service public notarial），故被期許為精通私法的「預防法學之專家」（le spécialiste de droit
préventif）。[62]在大部分拉丁公證制度歐洲國家的實踐上，如果說民眾健康生活上要依賴家醫科醫師，公證人就像是民眾法律生活上的預防法學專家，在每位民眾家庭生活的重要時刻發揮功能，當然也包括不動產交易，而公證人在不動產交易上所扮演之角色，顯然不同於律師或地政士，有其不可取代性。我國於民國九十年起有了民間公證人後，民間公證人制度逐漸為民眾所信任及接受，成為國民法律生活的規劃者及諮詢者，民法第一六六條之ㄧ所涉及的不動產物權移轉、設定或變更之法律行為公證，只是公證人眾多業務職掌的其中一個面向，故前述的公證人在不動產交易上所擔負之相關職責及角色，絕大部分也適用於其他公證人之業務領域。公證人在歐陸大多數國家與司法官及律師並稱三大法律專業，相信不久的將來，在台灣的公證人也能實現相同的願景，為台灣民眾的法律生活保障作出更多貢獻。
[1] 林秋瑾，〈住宅市場危險管理之研究—以交易危險為例〉，《行政院國家科學委員會專題研究計畫成果報告》，民國八十九年。該研究報告並建議，不動產交易過程中應有一類似信託的程式，簽訂不動產交易契約後，即公證確定契約的內容及效力，在公證書作成之後，該不動產交易程式進入類似信託之程式，凍結一切的產權移轉行為，直到交易完成。
[2]公證人在不動產交易上之重要社會角色不僅見於德國、瑞士，法國、義大利等歐陸民主國家，世界上諸多開發中國家或社會主義國家如俄羅斯、越南、阿爾及利亞、衣索比亞、智利與澳門地區民法典，亦有不動產交易須經公證之強制規定。
[3] 有學者認為我國係採行融合德國權利登記制及澳洲托崙斯登記制而成的權利登記制度，惟1858年始於南澳的托崙斯登記制亦是以德國權利登記制為基礎。另尚有學者王進祥認為現行台灣地區之土地登記制度，係參考德國權利登記制與澳洲托崙斯制之精神，並依「有土斯有財」之民情及孫中山先生之平均地權理論綜合發展出現行之土地登記制度。且自民國八十五年公佈施行「信託法」後，台灣地區之土地登記制度另引入英美法之契據制（日本信託法），台灣地區自此成為世界各國登記制度之綜合性登記體制。
[5]採拉丁公證制度之國家或地區主要有法國、德國、日本、義大利、西班牙、葡萄牙、瑞士、盧森堡、奧地利、荷蘭、比利時、澳門、韓國、中國大陸、加拿大魁北克省、俄羅斯、希臘、東歐諸國、中美洲諸國、南美洲諸國以及我國等。依義大利全國公證理事會（Consiglio
Nazionale del Notariato）及法國巴黎公證人公會之統計資料，全世界採拉丁公證制度之國家計有87國。
[6] Jean Hauser , 2002
,“Les Contrats”, Paris :Presses Universitaires de France ,4e édition mise à jour ,p.42.
[9] Jean Yaigre et Jean-François Pillebout, 2000,Droit professionnel
notarial, Paris:Litec,5e édition, p.92-94.
[13] Jean Rioufol et Françoise Rico,1992,Le Notariat,Paris:Presses
Universitaires de France,2e édition mise à jour,p.107.
[18] Reinhold Geimer ,‘The circulation of notarial acts and their effect in law’,“XXIII.
International Congress of Latin Notaries Report of the German Delegation”,p.8.
[19] Carlos Alberto Da Mota Pinto，《民法總論》(Teoria Geral Do Direito Civil)，澳門：法務局、澳門大學法學院，民國九十年十二月，再版，頁221-222。
[21] Peter L. Murray , 2007 ,‘Real Estate Conveyancing in 5 European
Union Member States:A Comparative Study-Short Preliminary Report’, p.11.參見「德國公證人協會」German
Notaries' Association (Deutscher Notarverein e.V.)之網站: http://www.dnotv.de/_files/Aktuelles/Murray-Studievorlufig.pdf
[22] Jean Yaigre et Jean-François Pillebout , 2000
,“Droit professionnel notarial”, Paris:Litec ,5e edition , p.96-97.
[23] Ola Jingryd , 2008 ,“Impartial Contract-Engineering in Real Estate Transactions-The
Swedish Broker and the Latin Notary”, Stockholm: Universitetsservice US-AB ,p.80.
[24] 我國現行公證法上第三十一條的「定額條款」(numerus clausus)在民國八十八年修法時遭立法委員於草案條文中增加但書即不得限制民間公證人數額之規定，預留其他強勢法律職業兼充民間公證人之餘地，可說是台灣民間公證人被視為弱勢法律職業之明證。
[27] Roger Van den
Bergh and Yves Montangie, 2006 ,“Theory and
Evidence on the Regulation of the Latin Notary Profession”, Rotterdam:
Erasmus Competition and Regulation institute (ECRi) ,p.41.
[29] Jean Rioufol et Françoise Rico, 1992
,’’ Le notariat , Presses Universitaires de France’’, 2eme édition mise à jour, p.98-101.
[30] ‘ Property Law –Portuguese Report’, p.16-17.參見「歐洲大學」(European University
Institute)「歐洲私法論壇」(European Private Law Forum)之網站: http://www.iue.it/LAW/ResearchTeaching/EuropeanPrivateLaw/Projects/Real%20Property%20Law%20Project/Portugal.PDF
[32] 關於愛沙尼亞公證人法之條文內容，參見http://www.ramajudicial.pr/EvaluacionFuncionNotarial/pdf/Estonie-NOTARIES-ACT.pdf
[33]加拿大魁北克省之公證人倫理法(Code of
ethics of notaries)之全部條文參見: http://www.canlii.org/en/qc/laws/regu/rq-c-n-3-r0.2/latest/rq-c-n-3-r0.2.html
參見歐盟公證理事會(Council of the
Notariats of the European Union)之網站: http://www.cnue-nouvelles.be/en/congres-varsovie-en/tomancakova.pdf
[43]參見謝哲勝，〈民法債編增訂條文第一六六條之ㄧ評析〉，《第二屆公證法學術研討會(台中地區)論文集》，民國九十六年五月十二日，頁60-61。另參見民法研究修正委員會第1019次會議紀錄，第59頁。
[44] Stéphane Glock ,‘Real Property Law Project - France’, p.38.參見「歐洲大學」(European University
Institute)「歐洲私法論壇」(European Private Law Forum)之網站: http://www.iue.it/LAW/ResearchTeaching/EuropeanPrivateLaw/Projects/Real%20Property%20Law%20Project/France.PDF
[45] Jean Tarrade ,‘La pratique notariale en France 3’ ’,p. 804.
[47] Abel M. Mateus,2005, ‘Liberal Professions: Notaries in EU – a framework for reforms’,p.8,參見歐盟歐洲委員會(European Commission)關於競爭(competition)事務之網站，網址為:http://ec.europa.eu/competition/sectors/professional_services/conferences/20051121/mateus.pdf
。
[49] Christoph U. Schmid ,‘Real Property Law and Procedure in the
European Union - General Report’, p.87-p.88.參見「歐洲大學」(European University Institute)「歐洲私法論壇」(European
Private Law Forum)之網站: http://www.iue.it/LAW/ResearchTeaching/EuropeanPrivateLaw/Projects/Real%20Property%20Law%20Project/GeneralReport.pdf
Ist die zu einer Eintragung erforderliche
Erklärung von einem Notar beurkundet oder beglaubigt, so gilt dieser als
ermächtigt, im Namen eines Antragsberechtigten die Eintragung zu beantragen.
[56] 參見謝哲勝，〈民法債編增訂條文第一六六條之ㄧ評析〉，《第二屆公證法學術研討會(台中地區)論文集》，民國九十六年五月十二日，頁60。另在公證法修法過程亦有委員將土地代書比喻為密醫，認為不適宜執行法律事務，參見民法研究修正委員會第1072次會議紀錄，第68之144頁。
in
Europe-bearers of public office），發表於2001 年7 月31 日聯邦公證人聯合會意見書，詳見
[59]Alain
Moreau,1999,”Le Notaire dans la société française d'hier à demain”,Paris:
Economica,p.80-81.
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posted by 周家寅 @ 9:08 PM
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